Wohnung mieten in Palma – es gilt ein anderes Mietrecht


Wohnung mieten in Palma – es gilt ein anderes Mietrecht


In Spanien gilt mieten eher als etwas für Arme – Verträge sind frei verhandelbar. Das Mietrecht weicht deutlich vom deutschen Mietrecht ab – nicht immer zum Vorteil der Mieter.

Wer als Deutscher in Palma eine Wohnung mieten möchte, sollte sich gut überlegen was ihm dabei wichtig ist und dieses vor Vertragsunterzeichnung deutlich verhandeln und vor allem schriftlich fixieren. Mieten gilt in Spanien eher als etwas für Arme – üblich ist es Eigentum zu erwerben.
Möbliert oder nicht?
Mietwohnungen werden überwiegend als möblierte Wohnungen angeboten. Und das nicht unbedingt nach dem Geschmack des neuen Mieters. Nicht selten befindet sich alles mögliche an alten Möbeln, Uralt-Bildern, abgenutzten Sofas und Teppichen in der Wohnung, die wirklich nicht jedem zusagen.
Einen Vorteil hat dieser Usus natürlich: Man muss nicht selbst eine Küche kaufen. Diese ist eigentlich immer vorhanden. Wer sich länger als für ein Praktikum oder eine Saisontätigkeit einmieten und lieber eigenes Mobiliar nutzen möchte, der sollte das Thema vor Vertragsunterzeichnung ansprechen sofern die Wohnung nicht schon unmöbliert angeboten wird.
Überhaupt herrscht wie in Deutschland Vertragsfreiheit – allerdings im Mietbereich nicht mit so vielen Schutzmechanismen für den Mieter. Es gilt alles immer schriftlich zu fixieren, denn bei Vertragsbruch droht schneller der Rausschmiss. Das Mietrecht in Spanien ist im Gesetzt, dem „Ley de Arrendamientos Urbanos“ geregelt.  
Die geltende Gesetzgebung basiert auf einer Gesetzesänderung aus dem Jahr 2013 und hat die Vermieterrechte gestärkt. Dabei wurde die Mindestlaufzeit, in der Mieter relativen Kündigungsschutz genießen auf drei Jahre verkürzt.
Befristete Verträge, häufig mit einer einjährigen Mindestdauer, sind gerade auf den Balearen üblich. 

Einige (erhebliche) Unterschiede beim Mietrecht:

Mietdauer

Spanien: In den ersten drei Jahren kann der Mieter den Vertrag einseitig und ohne Angabe von Gründen kündigen. Der Vermieter kann das nicht. Es sei denn er hat schwerwiegende Gründe vorzubringen. Dazu gehören zum Beispiel Mietrückstände oder Eigenbedarf („necesidad propria“).

Deutschland: Abgesehen von einigen Ausnahmen besonders bei möblierten WG-Zimmern kann der Mieter unbegrenzt ohne Angabe von Gründen kündigen. Auch in Deutschland müssen für eine fristlose oder fristgerechte Kündigung trifftige Gründe wie Mietrückstand oder Eigenbedarf oder andere gravierende Fehlverhalten beziehungsweise Mietvertragsbruch vorliegen.

 

 

Kündigungsfristen:

Spanien: Die Kündigungsfrist beträgt ledigleich einen Monat.

Deutschland: In den allermeisten Fällen beträgt die Frist drei Monate. Zum Nachteil des Mieters darf davon auch nicht abgewichen werden. Eine solche Vereinbarung wäre ungültig.

 

 

Mietkosten:

Spanien: Einen Mietspiegel gibt es in Spanien nicht. Auch andere Orientierung ist schwer. Die Miethöhe ist frei verhandelbar. Das gilt auch für Mieterhöhungen (wie zum Beispiel Staffelmieten). Ist kein fester Betrag oder Prozentsatz vereinbart sondern nur eine Erhöhung nach einer bestimmten Zeit gilt die offizielle Inflationsrate („índice de precios de consumo“) als Maßstab.

Deutschland: Die Miete orientiert sich an der ortsüblichen Miete und Wohnlage beziehungsweise am Mietspiegel, der in jeder Stadt anders ausfällt. Mieterhöhungen können in begrenztem Rahmen nach genau geregelten gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich der Zeitspannen und der prozentualen Forderungen verlangt werden.

 

Renovierungen oder eintretende Schäden

Spanien: Abnutzung („deterioro“) des Mietobjekts muss der Mieter tragen.Er hat die Wohnung so zurück zu geben wie er sie erhalten hat. Nicht vom Mieter verschuldete Schäden wie Rohrbrüche muss der Vermieter beheben. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, muss man nach einem genau festgelegten Prozedere vorgehen. Man darf nicht einfach weniger Miete zahlen. Dann riskiert man sofort die Kündigung wegen Vertragsbruch. Stattdessen muss man ein zertifiziertes Schreiben mit Verlangen auf Nachbesserung bis zu einem bestimmten Datum einreichen, ein sogenanntes notarielles Requimiento oder Burofax. Erst wenn der Vermieter dieser Aufforderung innerhalb der Frist nicht nachkommt, kann der Mieter selbst Hand anlegen und die Kosten auf den Vermieter übertragen.

Deutschland: Abnutzungs- und Instandhaltungskosten muss in der Regel ebenfalls der Mieter übernehmen. Bis zu welchem Betrag und wieviel in Bezug auf die Miethöhe wird durch die Rechtsprechung für vieles ziemlich genau geregelt. Schäden oder Mängel an der Mietsache, die der Mieter nicht zu vertreten hat müssen ebenfalls bewiesenermaßen dem Vermieter mitgeteilt und Behebung des Missstandes gefordert werden. Für die Höhe der Mietminderung während der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit sollte man sich beim örtlichen Mieterbund oder einem Anwalt informieren, da in jedem einzelnen Fall die Situation betrachtet werden muss. Wer in Deutschland zuviel mindert und die Miete einfach kürzt, riskiert auch hier eine Kündigung. Ab wann man selbst Hand anlegen oder einen Handwerker beauftragen darf sollte auch ein rechtlich versierter Fachmann einschätzen.

 

Modernisierungen:

Spanien: Bei nicht zwingend notwendige Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach Vertragsabschluss kann der Vermieter die Kosten nicht auf den Mieter abwälzen. Erst danach ist ein Teilforderung der entstandenen Kosten vom Mieter möglich.

Deutschland: Moderniesierungesmaßnahmen sind im Mietrecht ein Dauerthema. Hier sollte man in jedem Fall fachliche Information von einem Mietrechtler einholen denn was genau auf den Mieter umgelegt werden darf ist in vielen Fällen sehr unterschiedlich geregelt.

 

Kaution:

Spanien: In Spanien muss die übergebene Kaution nicht hinterlegt und nicht verzinst werden. In der Regel wird sie auch vom Vermieter sofort ausgegeben. Mieter hingegen zahlen in der Praxis die letzten Mieten im Falle einer Kündigung bis zur Kautionshöhe einfach nicht mehr. Das ist zwar keineswegs legal, aber gängige Alltagspraxis.

Deutschland: Die Kaution muss getrennt vom eigenen Vermögen angelegt und auch verzinst werden. Geschieht das nicht und erhält der Mieter auch keinen solchen Anlagenachweis obwohl er diesen vom Vermieter gefordert hat, kann er die Miete zunächst zurückbehalten werden bis der Nachweis vorgelegt wird. Dann muss er allerdings sofort nachzahlen.

Mieterschutz und Mieterberatung:
Ganz klar: Ein Mieterparadies mit Mieterschutzbund und Mieterberatung ist Spanien nicht. Man sollte möglichst alle einem wichtigen Details im Vertrag eindeutig festlegen. Dann bleibt oft nur noch der Gang zum Anwalt. Und auch dort gelten andere Regeln und andere Kostenfolgen.
Makler:
In Spanien ist die Vermietung über Maklerbüros gang und gäbe. Anders als in Deutschland muss der Mieter in Spanien die Provision für die Wohnung bezahlen. Die Provision beträgt meist eine Monatsmiete, die genaue Höhe ist mit dem Makler vorher zu vereinbaren, um Unstimmigkeiten zu vermeiden.

 




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